White box не означает «можно сразу клеить обои» — часто нужны выравнивание, разводка и замена временных элементов. Разница между договором долевого участия и договором купли-продажи.
ДДУ
Договор долевого участия — при покупке на этапе строительства. Деньги идут на эскроу-счёт.
В Ставрополе этот аспект «ДДУ или ДКП» особенно важен — учитывайте местный рынок и типичные риски 2026 года.
По «ДДУ или ДКП» не переводите задаток до проверки выписки ЕГРН — базовое правило в Ставропольском крае.
ДКП
Договор купли-продажи — при покупке готовой квартиры у застройщика после ввода дома в эксплуатацию.
Для «ДДУ или ДКП» сравните минимум три объекта в одном бюджете — так видна реальная рыночная цена.
Ориентиры по бюджету
- Приёмка квартиры
- Дефекты фиксируют в акте до подписания
- Эскроу
- Деньги защищены до ввода дома в эксплуатацию
- ДДУ: неустойка
- 1/300 ставки ЦБ за день просрочки сдачи
- Срок сделки
- 2–6 недель при готовых документах и одобренной ипотеке
- Госпошлина за регистрацию
- 2 000 ₽ для физлиц по ДКП
Покупка новостройки
- Проверьте застройщика на наш.дом.рф и наличие эскроу.
- Изучите проектную декларацию и сроки сдачи.
- Забронируйте квартиру, проверьте условия возврата брони.
- Подпишите ДДУ, контролируйте платежи на эскроу.
- Примите квартиру с актом дефектов или через приёмщика.
- Зарегистрируйте право собственности после ввода дома.
Какие документы понадобятся
- Выписка ЕГРН на объект
- Документ-основание права продавца
- Согласие супруга или брачный договор
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ
- Технический паспорт / план БТИ
- Справка о зарегистрированных (форма 9)
Чего избегать при покупке
- Давление «подписать сегодня» без выписки и осмотра.
- Перевод денег на карту физлица без договора.
- Игнорирование управляющей компании и капремонта.
ДДУ на этапе строительства
Деньги на эскроу, срок сдачи, описание отделки, штрафы за просрочку — всё в договоре.
Новостройка: проверьте застройщика на наш.дом.рф до брони — это 10 минут, которые экономят месяцы.
ДКП у готового дома
После ввода в эксплуатацию — обычный договор купли-продажи с регистрацией права.
Спросите про капремонт и управляющую компанию — долги перейдут к новому собственнику.
Проверка застройщика
Портал наш.дом.рф: рейтинг, эскроу, проектная декларация, ход строительства.
ДДУ, эскроу и защита дольщика
При покупке на этапе строительства подписывается договор долевого участия (ДДУ). Деньги поступают на эскроу-счёт и переводятся застройщику только после ввода дома в эксплуатацию — это защита от банкротства застройщика.
В ДДУ фиксируют срок сдачи, площадь, этаж, отделку, штрафы за просрочку. При нарушении сроков дольщик вправе требовать неустойку.
После сдачи дома ДДУ прекращается, оформляется ДКП или регистрация права по ДДУ — в зависимости от схемы.
Приёмка и гарантийные обязательства
При получении ключей осмотрите стены, полы, окна, сантехнику, электрику. Дефекты фиксируйте в акте приёмки — застройщик обязан устранить их в гарантийный срок.
Не подписывайте акт без осмотра. При крупных дефектах можно отказаться от подписания до устранения или требовать компенсацию.
Платформа «Квадрат» сопровождает покупку новостройки: от выбора ЖК до приёмки и регистрации права.
Пример: как проходит покупка в Ставрополе
Типичный сценарий: одобрение ипотеки → просмотры в двух районах → проверка ЕГРН → торг 3–5% → задаток → регистрация за неделю. Весь цикл занимает 1,5–2 месяца без суеты.
При покупке новостройки добавляются приёмка и проверка застройщика на наш.дом.рф — не пропускайте этот шаг, даже если квартира «с отделкой».
Что сделать на этой неделе
Определите бюджет и район, получите ипотечное одобрение (если нужно), составьте список из 5–7 объектов для просмотра.
Перед задатком закажите выписку ЕГРН и проверьте продавца — это один день работы, который экономит месяцы нервов.
Безопасность сделки
Расчёты — через аккредитив, ячейку или ипотечную схему банка, не переводом на карту. Право собственности — только после регистрации в Росреестре.
Задаток оформляйте письменно: сумма, срок, условия возврата при срыве по вине продавца или покупателя.
Чек-лист покупателя новостройки
- Проверьте застройщика на наш.дом.рф
- Убедитесь в наличии эскроу
- Прочитайте ДДУ до подписания
- Примите квартиру с фиксацией дефектов
- Сравните 3+ объекта в одном бюджете
- Проверьте управляющую компанию и капремонт
- Зафиксируйте состояние квартиры в акте приёма-передачи
- Паспорт покупателя и продавца
Сделка с недвижимостью — это последовательность проверок, а не удача.
Частые вопросы
Как проверить застройщика?
Портал наш.дом.рф: эскроу, сроки сдачи, рейтинг, проектная декларация.
Что проверять при приёмке?
Стены, окна, сантехника, электрика; дефекты — в акт, не подписывайте вслепую.
Сколько стоит консультация в платформе «Квадрат»?
Первичная консультация по недвижимости в Ставрополе — бесплатно.
Что проверить на наш.дом.рф?
Сроки сдачи, эскроу, рейтинг застройщика, история проектов.
Можно ли отказаться от квартиры с дефектами?
Да — зафиксируйте дефекты в акте, требуйте устранения или компенсации.
Чем задаток отличается от аванса?
Задаток при срыве сделки по вине покупателя не возвращается; аванс — возвращается всегда.